善化區電寓善化區買  善化買屋 / 善化買房 - 台南北區買屋預售-善化南科怡華悅2房電寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：746 萬
參考單價：28.37 萬/坪
地址：台南市善化區東勢寮地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：26.3 坪 (不含車位面積)
主建物面積：16.63 坪
附屬建物面積：2 坪
共同使用：7.67 坪
土地面積：7.96 坪
樓別/樓高： 3樓 / 8樓
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：大同國小、善化國中
鄰近公園：東勢寮親水公園
生活機能：善化公有零售市場
附近交通：東勢寮公車站
面臨路寬：約6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格具競爭力：總價約 746 萬，每坪單價約 28.37 萬元，在南科周邊或善化區域屬於可負擔的入門門檻。 2. 生活機能完善：鄰近公有市場、夜市、黃昏市場及彩繪村，日常採買與休閒選擇多。 3. 交通便利：鄰近台 1 線、快速道路 84 號及國道 3 號，通勤台北或中南部其他縣市較具彈性。 4. 社區規模小：總戶數僅 49 戶，居住環境相對單純，管理成本可能較低且人情味濃。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層位置：位於 3 樓（共 8 樓），屬於中低樓層，採光與隱私程度可能不若高樓層。 2. 坪數限制：不含車位僅 26.3 坪，空間較為緊湊，若未來家庭成員增加可能稍顯不足。 3. 車位成本高：需另購平面車位且價格達 140 萬，大幅增加總置產成本，影響整體投入報酬率計算。 4. 標案標示誤差：名稱標榜「北區」但實際地址在「善化區」，可能為行銷關鍵字混淆，需確認通勤動線是否符合預期。
機會 (Opportunities)	1. 預售屋潛在性價比：購買新成屋通常有較多裝修彈性，且未來轉手時建築屋齡較新。 2. 價格協商空間：廣告明確提及「開價不等於成交價」，顯示賣方有一定讓利空間，可透過議價爭取更低房價或贈品。 3. 南科發展紅利：若南科園區持續擴張，帶動周邊就業人口與租賃需求，長期資產保值性較佳。
威脅 (Threats)	1. 預售屋履約風險：購買預售屋需考慮建商興建能力與交屋時間延宕的不確定性。 2. 區域供給量：善化區新案若過多，未來二手房源競爭激烈，可能影響轉手速度。 3. 通勤距離：雖靠近國道，但往台南市區工作需考量長時間通勤的疲勞度與油資成本。

2. 物件評論

是否值得購買？ 此物件對於在附近工作（如南科）或追求高性價比的小家庭來說，具有一定的吸引力，但建議謹慎評估車位投資。

主要理由： 首先，該案位於善化區核心地帶，擁有極佳的日常生活圈與交通網絡，且總價 746 萬對於兩房格局而言預算控管良好。其次，49 戶的小型社區能帶來較低的擁擠感，適合重視居住品質的買家。然而，您需要特別注意樓層高度帶來的採光影響，以及額外花費 140 萬購買車位後的總成本（約 886 萬）是否仍在您的預付能力與預期投資報酬範圍內。最後，請務必確認「北區」字樣僅為搜尋關鍵字而非行政區劃，以免通勤動線不如預期。若預算可控且議價有空間，是一檔值得列入觀望的入門物件。

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